Darlehenszinsen f├╝r ein nie├čbrauchsbelastetes Grundst├╝ck k├Ânnen vorweggenommene Werbungskosten sein

24.01.2018

Der Erwerber eines mit einem Nie├čbrauchsrecht belasteten Grundst├╝cks kann die Schuldzinsen f├╝r die Anschaffungskosten als vorab entstandene Werbungskosten bei den Eink├╝nften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Das entschied der 5. Senat des FG Baden-W├╝rttemberg.

Der Kl├Ąger hatte zusammen mit seiner Schwester im Wege der vorweggenommenen Erbfolge im Jahr 1995 von seiner Mutter sowie im Jahr 2008 von seiner Tante ein bebautes Grundst├╝ck zu Miteigentum in H├Âhe von je 50 % erworben. Das aufstehende Geb├Ąude umfasst eine kleinere Ladeneinheit und sechs Mietwohnungen. Die Mutter des Kl├Ągers behielt sich und ihrem Ehemann den lebensl├Ąnglichen Nie├čbrauch vor. Die Tante des Kl├Ągers behielt sich ebenfalls den lebensl├Ąnglichen Nie├čbrauch vor. Nachdem der Vater des Kl├Ągers verstorben war, standen die Nie├čbrauchsrechte der Mutter und der Tante je zur H├Ąlfte zu, die das Grundst├╝ck gemeinschaftlich vermieteten. Im Jahr 2011 erwarb der Kl├Ąger von seiner Schwester deren h├Ąlftigen Miteigentumsanteil an dem nie├čbrauchsbelasteten Grundst├╝ck zum Kaufpreis von 250.000 EUR. Die f├╝r diesen Grundst├╝cksanteil vom Kl├Ąger bei den Eink├╝nften aus Vermietung und Verpachtung als vorweggenommene Werbungskosten erkl├Ąrten Absetzungen f├╝r Abnutzung (AfA) und Schuldzinsen erkannte das Finanzamt (FA) nicht an.

Die Klage hatte teilweise Erfolg. Das Finanzgericht erkannte die Darlehenszinsen nicht aber die AfA als vorweggenommene Werbungskosten an. In den vom Bundesfinanzhof (BFH) bisher entschiedenen F├Ąllen zur Ber├╝cksichtigung von Werbungskosten bei einem mit einem lebenslangen Nie├čbrauch belasteten Grundst├╝ck sei die Ber├╝cksichtigung beim Grundst├╝ckseigent├╝mer jeweils am Nachweis eines ausreichend bestimmten wirtschaftlichen Zusammenhangs zwischen den geltend gemachten Aufwendungen und der Einkunftsart gescheitert, in deren Rahmen der Abzug begehrt worden sei. Nach Ansicht des BFH fehle es regelm├Ą├čig an der Absicht, Eink├╝nfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, wenn der Steuerpflichtige Aufwendungen f├╝r eine Immobilie t├Ątige, die eine andere Person zu nutzen berechtigt und ein Ende der Nutzung nicht absehbar sei.

Die Ungewissheit ├╝ber den genauen Beginn der Eink├╝nfteerzielung sei bei der Beurteilung der Eink├╝nfteerzielungsabsicht indes kein absolutes Ausschlusskriterium. Dem zeitlichen Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der sp├Ąteren Vermietung komme lediglich indizielle Bedeutung zu. Insofern k├Ânne beim Steuerpflichtigen auch dann die Eink├╝nfteerzielungsabsicht bejaht werden, wenn das konkrete Ende des Nie├čbrauchs im Streitjahr noch nicht absehbar sei. Dies sei der Fall, wenn trotz des noch nicht feststehenden Beginns der Eink├╝nfteerzielung aufgrund weiterer ├Ąu├čerer Umst├Ąnde keine Zweifel daran best├╝nden, dass der Steuerpflichtige bereits im Streitjahr beabsichtige, nach dem Wegfall des rechtlichen Hindernisses steuerpflichtige Eink├╝nfte zu erzielen. Das sei hier der Fall. Der Senat habe nach dem glaubhaften Vortrag des Kl├Ągers keine Zweifel daran, dass der Kl├Ąger bereits im Streitjahr beabsichtigte, nach dem Wegfall der Nie├čbrauchrechte zugunsten seiner Mutter und seiner Tante mit dem streitgegenst├Ąndlichen Grundst├╝ck Eink├╝nfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. H├Ątte der Kl├Ąger hingegen die Absicht gehabt, seinen Miteigentumsanteil an dem Grundst├╝ck zu ver├Ąu├čern, so h├Ątte der Erwerb des h├Ąlftigen Miteigentumsanteils von seiner Schwester wenig Sinn gemacht, denn sie h├Ątten das Grundst├╝ck auch gemeinsam ver├Ąu├čern k├Ânnen. Auch eine nicht zu steuerpflichtigen Eink├╝nften f├╝hrende zuk├╝nftige Nutzung des Grundst├╝cks durch den Kl├Ąger (z.B. zu eigenen Wohnzwecken) k├Ânne ausgeschlossen werden. Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen, die sich bereits auf das Jahr ihrer Ausf├╝hrung und damit auf einen Zeitraum beziehen w├╝rden, in dem noch nicht der Eigent├╝mer des Grundst├╝cks, sondern allein der Nie├čbrauchsberechtigte Vermietungseink├╝nfte erziele, handele es sich bei den Anschaffungskosten f├╝r das Grundst├╝ck und den damit im Zusammenhang stehenden Finanzierungskosten um Aufwendungen, die ausschlie├člich im Hinblick auf die in der Zukunft beabsichtigte Vermietung get├Ątigt w├╝rden.

Die geltend gemachte AfA k├Ânne aber nicht bei den Eink├╝nften aus Vermietung und Verpachtung ber├╝cksichtigt werden. Die AfA beziehe sich auf die Abnutzung des Geb├Ąudes. Im Streitjahr 2013 h├Ątten die Nie├čbrauchsberechtigten (Mutter und Tante des Kl├Ągers) das Geb├Ąude zur Erzielung von Eink├╝nften aus Vermietung und Verpachtung genutzt. Allein sie seien daher zur Geltendmachung von AfA auf das Geb├Ąude berechtigt gewesen. Da der Kl├Ąger im Jahr 2013 (noch) keine Vermietungseink├╝nfte mit der entgeltlich erworbenen Grundst├╝cksh├Ąlfte erzielt habe, fehle es bei ihm am wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen dem durch die AfA abgebildeten Wertverzehr und den in der Zukunft beabsichtigten Vermietungseink├╝nften.

(FG Baden-W├╝rttemberg, Newsletter vom 22.12.2017; Urteil vom 25.4.2017 - 5 K 763/15; BFH-Az: IX R 20/17)