Sachverst├Ąndigengutachten zur Bestimmung der orts├╝blichen Marktmiete

14.03.2019

Die orts├╝bliche Vergleichsmiete zur Feststellung einer nur verbilligten Vermietung darf nicht durch ein Sachverst├Ąndigengutachten auf der Grundlage statistischer Annahmen nach der sog. EOP-Methode bestimmt werden. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden. Mit der EOP-Methode wird aufgrund statistischer Annahmen die von einem normal qualifizierten Betreiber zu erwirtschaftende Pacht ermittelt.

Die Kl├Ągerin erwarb ein Grundst├╝ck mit historischem Altbestand, der als Gastst├Ątte genutzt wird. Nach umfangreicher und kostspieliger Sanierung des Geb├Ąudes verpachtete sie das Grundst├╝ck zum Betrieb einer Gastst├Ątte u.a. an ihren Ehemann. Das Finanzamt (FA) nahm auf der Grundlage von Internet-Recherchen eine verbilligte Verpachtung an und k├╝rzte die Werbungskosten entsprechend. Das Finanzgericht (FG) beauftragte einen Sachverst├Ąndigen mit der Ermittlung der orts├╝blichen Marktpacht. Die Beteiligten gingen ├╝bereinstimmend davon aus, dass sich aufgrund der Besonderheiten des Objekts keine vergleichbaren Objekte finden lassen, so dass die Marktpacht nicht nach der sog. Vergleichsmethode bestimmt werden kann. Der Sachverst├Ąndige ermittelte deshalb im Wesentlichen auf der Grundlage der EOP-Methode einen Vergleichswert, der zur Abweisung der Klage f├╝hrte.

Auf die Revision der Kl├Ągerin hat der BFH das Urteil aufgehoben und die Sache an das FG zur├╝ckverwiesen. F├╝r die verbilligte ├ťberlassung von Gewerbeobjekten gilt als allgemeiner Grundsatz ein Aufteilungsgebot. Die anteilig auf die unentgeltliche ├ťberlassung entfallenden Aufwendungen k├Ânnen nicht abgezogen werden. Ob eine verbilligte Vermietung oder Verpachtung vorliegt, ist im Wesentlichen Tatfrage. Das FG muss die vereinbarte Miete oder Pacht der orts├╝blichen Marktmiete oder -pacht gegen├╝berstellen. Letztere muss es von Amts wegen ermitteln. Dazu kann das Gericht ein Sachverst├Ąndigengutachten einholen. Grunds├Ątzlich gibt es keine rechtlichen Vorgaben, nach welcher Methode der Sachverst├Ąndige vorgehen muss. Eine Grenze ist aber ├╝berschritten, wenn der Sachverst├Ąndige aufgrund der von ihm gew├Ąhlten Methode letztlich etwas anderes ermittelt als die orts├╝bliche Marktmiete oder -pacht. Das ist der Fall, wenn er im Wesentlichen darauf abstellt, welche Miete oder Pacht auf der Grundlage statistischer Annahmen nach betriebswirtschaftlichen Grunds├Ątzen vom Mieter oder P├Ąchter im Durchschnitt erwirtschaftet werden kann (sog. EOP-Methode). Mit solchen Erw├Ągungen kann der Markt allenfalls global abgebildet werden. Das Gesetz verlangt aber, auf den ├Ârtlichen Markt zu blicken.

Das FG muss nun die orts├╝bliche Marktpacht noch einmal feststellen. Daf├╝r gen├╝gt eine Sch├Ątzung unter Mitwirkung eines ortskundigen, erfahrenen Sachverst├Ąndigen oder Maklers. Die damit verbundene h├Âhere Unsicherheit ist hinzunehmen. Kann sich das FG auf der Grundlage der Ausf├╝hrungen des Sachverst├Ąndigen nicht die f├╝r eine Sch├Ątzung erforderliche ├ťberzeugung bilden, geht dies zu Lasten des FA, das die objektive Beweislast zu tragen hat.

(BFH, Pressemitteilung Nr. 6 vom 20.2.2019 zu Urteil vom 10.10.2018 - IX R 30/17)